임차권등기명령 신청 방법, 비용 43,400원과 이사 가도 되는 시점까지

계약은 끝났는데 보증금이 안 들어옵니다. 이사 갈 집은 정해졌는데, 그냥 짐을 빼면 순위를 잃는다는 말은 들어봤습니다. 이때 쓰는 것이 임차권등기명령 신청 방법입니다. 내가 이 집에 보증금을 걸어둔 사람이라는 사실을 등기부에 남겨두고 몸만 나가는 절차입니다. 신청 시점·비용·이사해도 되는 시점, 확정일자·전세권설정과의 차이까지 정리했습니다.

최종 업데이트: 2026-08-23

• 임차권등기명령이 하는 일 한 줄 정리
• 언제부터 신청할 수 있나 — 계약이 끝나야 합니다
• 비용 43,400원, 어디에 쓰이는 돈인가
• 임차권등기명령 신청 방법 4단계
• 이사는 언제 가도 되나 — 결정과 등기는 다릅니다
• 확정일자·전세권설정과 뭐가 다른가
• 놓치기 쉬운 세 가지
• 자주 묻는 질문
• 마치며

임차권등기명령이 하는 일 한 줄 정리

세입자가 보증금을 지키는 힘은 두 가지입니다. 집이 남의 손에 넘어가도 계속 살 수 있는 대항력, 경매가 붙었을 때 다른 채권자보다 먼저 배당받는 우선변제권입니다. 문제는 이 두 힘이 그 집에 살면서 주민등록을 두고 있는 동안에만 유지된다는 점입니다. 보증금을 못 받은 채 짐을 빼고 전출신고를 하면 힘이 풀립니다.

임차권등기명령은 그 힘을 등기부에 못 박아 두는 절차입니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 “임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다”고 정하고, 법제처 안내는 “임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다”라고 설명합니다. 등기만 올라가면 몸은 나가도 순위는 그 집에 남는다는 뜻입니다.

언제부터 신청할 수 있나 — 계약이 끝나야 합니다

가장 많이 막히는 지점이 여기입니다. 법 조문은 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우”라고 시작합니다. 즉 계약기간이 아직 남아 있는데 집주인이 불안해 보인다는 이유만으로는 신청할 수 없습니다. 조건은 세 가지가 동시에 맞아야 합니다.

조건	내용
임대차 종료	계약기간 만료, 또는 해지 통지의 효력이 발생해 임대차가 끝난 상태
보증금 미반환	전액은 물론 일부만 못 받은 경우도 포함
관할	임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원

계약이 자동으로 연장된 상태, 즉 묵시적 갱신 중이라면 순서가 하나 더 있습니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만, 그 해지는 “임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”(제6조의2)고 정해져 있습니다. 통지한 날이 아니라 3개월이 지난 날부터 임대차가 끝난 것이므로, 신청 시점도 그 뒤로 밀립니다. 해지 통지를 문자나 내용증명처럼 받은 날짜가 남는 방법으로 해두는 이유가 여기에 있습니다.

비용 43,400원, 어디에 쓰이는 돈인가

법제처 생활법령정보는 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개일 때 총 신청비용을 43,400원으로 안내합니다. 항목을 뜯어보면 이렇습니다.

항목	금액	성격
인지세(수입인지)	2,000원	신청서에 붙이는 인지
등기수입증지	3,000원	부동산 1개당
송달료	31,200원	5,200원 × 6회분
등록면허세(지방교육세 포함)	7,200원	등기에 붙는 세금
합계	43,400원	임대인 1·임차인 1·주택 1 기준

검색해 보면 총액을 4만 원대 후반이나 5만 원 안팎으로 적어둔 글도 있습니다. 대부분 송달료 단가와 회차를 다르게 잡았기 때문입니다. 송달료는 상대방 수와 송달 횟수에 따라 늘어나므로, 임대인이 여러 명이거나 주택이 여러 개면 총액도 올라갑니다. 위 표는 어디까지나 가장 단순한 1:1 사례의 기준선으로 보시면 됩니다.

이 돈을 내 돈으로 끝내야 하는 것도 아닙니다. 같은 법 제3조의3은 “임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다“고 정합니다. 영수증과 납부 내역을 버리지 말고 모아두는 편이 좋습니다.

임차권등기명령 신청 방법 4단계

절차 자체는 소송이 아니라 신청이라 생각보다 단출합니다. 법정에 출석해 다투는 과정이 없습니다.

1. 서류 준비 — 임대인 소유 등기사항증명서, 임대차계약증서, 집을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주민등록등본 등)를 갖춥니다. 확정일자를 받아 우선변제권이 있다면 확정일자가 찍힌 계약서를 함께 냅니다.
2. 신청서 작성 — 신청의 취지와 이유, 임대차의 목적인 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실을 적습니다. 집의 일부만 임차했다면 해당 부분 도면을 붙여야 합니다.
3. 관할 법원 접수 — 임차주택 소재지 관할 법원에 접수하고 인지·송달료·등록면허세를 냅니다.
4. 결정 → 등기 촉탁 → 등기 기재 — 법원이 결정을 내리면 등기소에 등기를 촉탁하고, 등기관이 등기부에 임차권을 기입합니다.

신청이 받아들여지지 않아도 길이 끊기는 것은 아닙니다. 신청을 기각하는 결정에 대해서는 임차인이 항고할 수 있습니다. 서류가 빠져 기각되는 경우가 흔하므로, 접수 전에 소명자료부터 다시 훑어보는 편이 빠릅니다. 서식과 절차 안내는 법제처 생활법령정보에 항목별로 정리돼 있습니다.

이사는 언제 가도 되나 — 결정과 등기는 다릅니다

이 글에서 딱 하나만 가져가야 한다면 이 대목입니다. 많은 안내가 “임차권등기명령을 신청하면 이사 가도 된다”고 뭉뚱그리는데, 정확히는 등기가 마쳐진 뒤입니다. 조문도 “임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다”로 돼 있습니다. 법원 결정문을 받은 것은 아직 그 앞 단계입니다.

결정이 난 뒤 등기소에 촉탁이 가고 등기관이 등기부에 기입하는 시간이 따로 걸립니다. 여기 걸리는 날짜는 법원·등기소 사정에 따라 다르므로, 며칠이라고 미리 못 박기보다 등기사항증명서를 직접 떼어 확인하는 편이 확실합니다. 을구에 임차권등기가 올라와 있고 임차보증금·전입일자·확정일자가 제대로 적혔는지까지 눈으로 보고 짐을 빼면 됩니다. 인터넷등기소에서 열람할 수 있습니다.

확정일자·전세권설정과 뭐가 다른가

보증금을 지키는 장치는 셋인데, 쓰는 시점과 상대의 동의 여부가 완전히 다릅니다. 이 표 하나로 갈립니다.

구분	전입신고+확정일자	임차권등기명령	전세권설정등기
쓰는 시점	이사 직후	계약이 끝난 뒤 보증금을 못 받았을 때	계약할 때
집주인 동의	필요 없음	필요 없음(법원 결정으로 등기)	필요함(소유자가 등기의무자)
비용 기준	주민센터·정부24 처리	정액(1:1 기준 43,400원)	전세금에 비례
이사 나간 뒤	전출하면 힘을 잃음	등기를 마쳤으면 유지	등기라서 유지

비용 차이는 숫자를 넣어 보면 확 벌어집니다. 전세권 설정등기의 등록면허세는 전세금액 × 2/1,000, 지방교육세는 등록면허세액의 20/100입니다. 보증금 2억 원이면 등록면허세 40만 원에 지방교육세 8만 원, 세금만 48만 원이고 여기에 등기신청수수료와 서류비가 더 붙습니다. 보증금 1억 원이어도 세금만 24만 원입니다. 같은 상황에서 임차권등기명령은 43,400원이니 열 배 안팎 차이입니다.

다만 둘은 경쟁 관계가 아닙니다. 전세권설정은 계약할 때 집주인이 도장을 찍어줘야 가능하고, 임차권등기명령은 계약이 끝나고 집주인이 협조하지 않을 때 쓰는 카드입니다. 순서상 먼저 챙길 것은 이사 당일의 전입신고와 확정일자입니다. 이게 돼 있어야 임차권등기명령을 낼 때 우선변제권을 소명하는 계약서를 낼 수 있습니다.

놓치기 쉬운 세 가지

첫째, 집주인이 연락을 끊어도 진행됩니다. 예전에는 결정문이 임대인에게 송달돼야 등기가 진행돼, 집주인이 우편을 안 받고 버티면 세입자가 발이 묶였습니다. 2023년 4월 18일 개정으로 민사집행법의 관련 조항이 준용되면서, 법제처 안내 기준 “임대인에게 결정을 송달하기 전 임차권 등기의 기입을 촉탁하여 촉탁등기가 된 때”에도 효력이 생기게 바뀌었습니다. 잠수를 타는 집주인 때문에 절차가 멈추던 구조가 이때 풀린 것입니다.

둘째, 등기가 올라간 집은 다음 세입자에게 불리해집니다. 법은 “임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다“고 못 박습니다. 소액임차인이라도 최우선변제 대상에서 빠진다는 뜻이라, 등기가 남아 있는 집은 새 세입자를 구하기가 어려워집니다. 임대인이 등기를 빨리 지우고 싶어 하는 이유이기도 합니다.

셋째, 등기는 순위를 지키는 장치일 뿐 돈을 받아내는 절차가 아닙니다. 임차권등기가 됐다고 보증금이 자동으로 입금되지는 않습니다. 돈을 실제로 받으려면 보증금반환청구처럼 집행권원을 확보하는 별도 절차가 이어져야 합니다. 임차권등기는 그 사이 내 순위가 밀리지 않게 잡아두는 안전장치로 이해하는 편이 정확합니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약기간이 남았는데 미리 신청할 수 있나요?

안 됩니다. 조문이 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우”로 시작하기 때문에, 계약이 끝나기 전에는 대상이 아닙니다. 묵시적 갱신 중이라면 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 임대차가 끝난 것으로 봅니다.

Q. 보증금 중 일부만 못 받았는데도 되나요?

됩니다. 법제처 안내는 보증금 전액은 물론 일부를 돌려받지 못한 경우도 신청 대상으로 설명합니다.

Q. 신청비 43,400원은 제가 부담해야 하나요?

일단 임차인이 내고 접수하지만, 법에 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 명시돼 있습니다. 납부 영수증을 보관해 두시기 바랍니다.

Q. 등기가 되면 보증금을 바로 받을 수 있나요?

아닙니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 유지시키는 장치이지 지급을 강제하는 절차가 아닙니다. 실제 회수는 보증금반환청구 등 별도 절차가 필요합니다.

Q. 임차인이 직접 못 할 사정이면 다른 방법이 있나요?

법 제3조의3 제9항은 금융기관등이 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 전세대출처럼 금융기관이 관련된 경우라면 해당 기관에 확인해 보시는 편이 빠릅니다.

마치며

임차권등기명령 신청 방법에서 기억할 것은 세 가지입니다.

• 시점 — 계약이 끝난 뒤라야 신청할 수 있고, 묵시적 갱신 상태면 해지 통지 후 3개월이 지나야 합니다.
• 비용 — 1:1 기준 43,400원 정액이고, 임대인에게 청구할 수 있습니다.
• 순서 — 결정이 아니라 등기 기재를 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 남습니다.

보증금이 걸린 문제라 마음이 급해지지만, 순서만 지키면 절차 자체는 혼자서도 밟을 수 있는 편입니다. 개별 사안에서 판단이 어려운 부분은 관할 법원 민원실이나 법률상담 창구에서 확인해 보시기 바랍니다.

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참고 자료: 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 임차권등기명령 신청, 임차권등기명령의 신청비용, 전세권 설정등기 신청 절차 · 국가법령정보센터 주택임대차보호법

본 글은 일반 정보이며 개별 사건의 신청 가능 여부·결과를 확정하지 않습니다. 계약 형태와 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로, 최종 확인은 관할 법원 또는 법률 상담 창구를 이용하시기 바랍니다.