2026년 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과 제도가 약 4년 만에 다시 시행되고 있습니다. 2022년 5월부터 유지되어 온 중과 유예 조치가 5월 9일자로 종료되면서, 조정대상지역 내 주택을 보유한 다주택자들의 세 부담이 크게 달라졌습니다.
집을 한 채만 가진 실거주자라도 이번 제도 변화가 전세 시장과 매물 흐름에 영향을 미치는 만큼, 내용을 파악해 두는 것이 유리합니다. 여러 부동산 전문 매체에 따르면 이번 중과 재개는 단순한 세율 변화를 넘어 주택 시장 전반의 흐름을 바꾸는 분기점으로 보도되고 있습니다.
양도세 중과란 무엇이고, 무엇이 달라졌나
양도소득세는 부동산을 팔아서 얻은 차익에 부과하는 세금입니다. 예를 들어 5억 원에 산 아파트를 8억 원에 팔았다면 3억 원의 양도차익에 대해 세금을 납부해야 합니다. 기본세율은 양도차익 규모에 따라 6~45%가 적용됩니다. 여기에 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 기본세율 위에 추가 세율을 얹는 것이 바로 ‘중과’입니다.
2026년 5월 10일부터 재시행된 중과 세율 구조는 다음과 같습니다. 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%p가 가산되고, 3주택 이상 보유자는 30%p가 추가됩니다. 지방소득세 10%까지 포함하면 3주택 이상 보유자의 최고 실효세율은 82.5%에 달합니다. 양도차익이 10억 원 발생한 3주택자라면, 일반과세 적용 시보다 수억 원 이상의 세금을 더 부담해야 하는 구조입니다. 현재 조정대상지역은 서울 전역과 경기도 과천·성남·하남·광명 등 12곳으로 알려져 있습니다.
세율 인상만이 문제가 아닙니다. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제도 적용받지 못합니다. 일반적으로 주택을 오래 보유하면 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있는데, 중과 적용 시 이 혜택이 완전히 사라집니다. 보유 기간이 길수록 세 부담 증가 폭이 더 커지는 이유가 여기에 있습니다.
시장에 어떤 변화가 나타나고 있나
중과 재개 직전인 5월 초, 서울 곳곳에서 급매물이 빠르게 소진되는 현상이 나타났습니다. 유예 종료 전에 일반세율로 매도를 마무리하려는 다주택자들이 움직인 결과입니다. 그러나 유예 종료 이후에는 상황이 반전되는 모습입니다.
여러 부동산 전문가들의 분석에 따르면, 강남·마포·용산·성동 등 핵심 지역의 다주택자들은 양도차익이 크고 장기 보유 가치가 높은 주택은 오히려 팔지 않고 버티는 ‘매물 잠김’ 현상을 택할 가능성이 높습니다. 반면 상대적으로 양도차익이 적은 강북이나 경기 외곽 주택부터 매물이 늘어날 것이라는 전망이 우세합니다. 실제로 한국부동산원이 5월 14일 발표한 자료에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.28% 상승했으며, 이는 15주 만에 가장 높은 상승 폭으로 보도되고 있습니다.
전세 시장에도 간접적인 영향이 우려됩니다. 세 부담이 늘어난 임대인이 이를 전월세 가격에 전가할 수 있다는 지적이 나오는 반면, 전문가들은 전월세 가격은 결국 매매 가격 흐름에 더 큰 영향을 받는다는 점도 짚고 있습니다.
1주택자도 무관하지 않은 이유
이번 중과 재개는 다주택자만의 이야기가 아닙니다. 집을 한 채 가진 실거주자라도 향후 갈아타기를 계획하고 있다면 몇 가지를 점검할 필요가 있습니다. 1세대 1주택자는 이번 중과 대상에서 제외되지만, 조합원입주권이나 분양권을 함께 보유하고 있다면 주택 수 산정에 포함될 수 있어 주의가 필요합니다.
또한 1주택자의 장기보유특별공제 개편 논의도 동시에 진행되고 있는 것으로 보도되고 있습니다. 현재 1세대 1주택자는 보유 기간과 거주 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제를 받을 수 있는데, 이 기준이 조정될 경우 갈아타기 수요자들의 세 부담도 달라질 수 있습니다. 토지거래허가지역 내에서 임대차 계약이 체결된 주택을 매수할 경우, 매수인의 실거주 의무가 최대 2년까지 유예된다는 보완 조치도 함께 시행되고 있습니다.
주거용 오피스텔을 보유한 경우도 주택 수 산정 시 실제 거주 용도에 따라 주택으로 분류될 수 있어, 본인의 주택 수가 몇 채로 산정되는지 미리 확인해 두는 것이 중요합니다. 세무사나 부동산 전문가를 통한 사전 점검이 권장되는 이유입니다.
마무리
4년 만에 재개된 다주택자 양도세 중과는 시장 참여자 모두에게 영향을 미치는 제도적 변화입니다. 규제가 강화될수록 핵심지 매물은 줄고 외곽 매물은 늘어나는 양극화 흐름이 반복되어 왔다는 점에서, 지금의 상황도 유사한 패턴으로 전개될 가능성이 있어 보입니다.
본인의 보유 주택 수와 조정대상지역 해당 여부를 지금 바로 확인해 두시기 바랍니다.
본 글은 일반 정보 제공을 목적으로 하며, 투자 권유나 자문이 아닙니다. 실제 투자 결정은 본인 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.
